Najemnik ali lastnik — kdo ima pravico do česa pri prenovi?

SZ-1 (Stanovanjski zakon, Uradni list RS, št. 69/2003 s spremembami) ureja razmerja med lastnikom in najemnikom. Ključna načela:

• Lastnik ima pravico do rednih in investicijskih vzdrževalnih del
• Najemnik je dolžan skrbeti za redno vzdrževanje in varstvo stanovanja
• Energetska prenova spada med investicijska dela — torej je obveznost lastnika

• Pametna ključavnica (Tedee, Nuki) — NE brez dovoljenja. Spreminja ključavnico, je poseg v skupne dele stavbe. Zahteva pisno soglasje.
• Notranja senčila (plisé, rolete) — DA, saj ne poškodujejo sten ali oken. Po izteku najema jih lahko odstrani.
• Barva sten — DA, z obveznostjo vračila v originalno stanje (bela/cream) ob izselitvi.
• Dodajanje polic, obešalnikov — DA, če ne poškodujejo sten.
• Energetski manjši ukrepi (LED žarnice, tesnila na oknih) — DA.

• Posegi v inštalacije — vodovod, kanalizacija, elektrika, ogrevanje
• Zamenjava oken, vrat, talnih oblog
• Prenova kopalnice, kuhinje
• Vgradnja TČ, klimatske naprave (zunanja enota — poseg v fasado)
• Sončna elektrarna na strehi — lastnikova streha, najemnik nima pravice
• Balkonske zasteklitve, pergole, nadstreški
• Sprememba namembnosti (npr. spalnica → delovna soba z večjimi okni)

Energetska prenova je investicijsko vzdrževanje — torej v celoti na stroške lastnika. Najemnik pa:

• Uživa nižje stroške ogrevanja (30-60 % manj)
• Uživa višje udobje (toplota, hrup, zrak)
• NE plača energetske prenove (razen če se pisno dogovorita)
• NE prejme subvencij (Eko sklad 126SUB-OB26, Borzen so za lastnike)

Izjema: če najemnik prenavlja kopalnico zaradi dotrajanosti, se strošek lahko deli (50/50) ali poravna iz najemnine.

EU direktiva EPBD 2024/1275 zahteva:

• Do 2030: vse stavbe (tudi najemne) minimalno razreda E
• Do 2033: minimalno razreda D
• Kazni za oddajanje stavbe pod pragom: 500-5.000 € + izguba najemnine (najemnik lahko zahteva znižanje ali prekinitev)

Za lastnike: če imate najemno stanovanje razreda F ali G — načrtujte energetsko prenovo pred 2028, da ujamete Eko sklad 126SUB-OB26.

V večstanovanjskih stavbah (blok, vila) veljajo posebna pravila:

1. Soglasje etažnih lastnikov — 75 % solastnikov mora soglašati (SZ-1, 117. člen)
2. Stroški po solastniških deležih — razen če drugače določeno
3. Upravnik stavbe mora organizirati glasovanje (60-90 dni)
4. Energetska prenova se lahko financira iz rezervnega sklada (5 % mesečne najemnine) + poseben prispevek

• Scenarij 1: Najemnik želi Tedee ključavnico — Potrebuje pisno soglasje lastnika. Strošek naprave (~250 €) + montaža (~80 €) = najemnik, če se dogovori. Lastnik lahko zavrne.
• Scenarij 2: Lastnik želi zamenjati okna — Strošek v celoti lastnikov. Najemnik soglaša z izvedbo (dostop do stanovanja), ne plača. Po prenovi se ne sme zvišati najemnina za več kot 5 % brez posebnega dogovora.
• Scenarij 3: Najemnik želi SE na strehi — Lastnikova streha, najemnik nima pravice. Morebitna rešitev: lastnik in najemnik skupna investicija, delitev prihrankov (50/50 v 5 letih).